Cara Menghitung BPHTB Jual Beli dan BPHTB Warisan

Sebelum mengajukan KPR atau mengalihkan hak tanah atau rumah warisan, pastikan kita sudah memahami cara menghitung BPHTB.

Cara dan Biaya Membuat Sertifikat Hak Milik di BPN

Tempat tinggal merupakan kebutuhan pokok yang wajib dipenuhi. Untuk bisa mendapatkan tempat tinggal, dua cara yang paling umum adalah dengan membeli rumah melalui  KPR (kredit pemilikan rumah) atau mendapatkannya melalui warisan.

Saat melakukan jual-beli properti, kamu akan dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebagai pajak yang dipungut pemerintah.

Jika kamu membeli rumah dengan KPR ataupun mendapatkan rumah sebagai bentuk warisan atau hibah, jangan lupa untuk bayarkan pajak tersebut.

Pasalnya banyak orang yang kerap melupakan biaya BPHTB, padahal biaya BPHTB tak kalah penting untuk dihitung. Yuk, kita ketahui lebih lanjut cara menghitungnya!

Menghitung BPHTB, pengertian dan dasar hukumnya

BPHTB atau bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan.

Dalam proses jual beli, BPHTB biasa disebut dengan pajak pembeli. Namun BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan) dinamai bea, bukan pajak karena terdapat beberapa hal yang membedakan bea dengan pajak.

Salah satu perbedaannya terlihat dari frekuensi pembayaran bea dan pajak. Pajak harus dibayar sesuai dengan waktu yang telah ditentukan. Sedangkan dalam pembayaran bea terutang dapat dilakukan secara insidental dan tidak terikat oleh waktu.

Hal ini terjadi pada bea materai yang dapat dibeli atau dibayar kapan saja. Cara kerja ini juga berlaku pada saat membayar BPHTB.

Dalam undang-undang dikatakan bahwwa setiap orang atau badan yang memperoleh hak atas tanah atau bangunan wajib membayar

Jenis perolehan hak tanah dan bangunan dikenakan BPHTB

Ada beberapa proses yang dikenakan biaya BPHTB. Semua proses tersebut ada di tabel berikut ini;

Jual BeliPenunjukan pembeli dalam lelang
Tukar MenukarPelaksanaan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap
HibahPenggabungan usaha
Hibah WasiatPeleburan usaha
WarisPemekaran usaha
Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainHadiah
Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihanHasil Lelang Non Eksekusi

Dari sejumlah perolehan hak atas tanah dan bangunan di atas, yang sering terjadi di masyarakat adalah jual beli, dan waris.

(Baca Juga: Strategi Ajukan KPR Rp1 Miliar Bagi Kamu Berpenghasilan Kurang dari Rp10 Juta)

Cara menghitung BPHTB jual beli

Untuk peralihan hak berupa jual beli, pajak akan dikenakan kepada kedua belah pihak baik kepada penjual ataupun pembeli.

Walaupun pembeli merupakan pihak utama yang harus membayar BPHTB, biasanya penjual turut menanggung biaya jika telah disepakati kedua pihak.

Besaran BPHTB yang harus dibayar berbeda untuk setiap daerah sesuai dengan penetapan dari pemerintah daerah.

Namun besaran biaya BPHTB dihitung berdasarkan harga perolehan hak atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Dalam prakteknya, nilai NPOP bisa lebih besar atau lebih kecil dari nilai NJOP akibat perkembangan atau pembangunan fasilitas massal yang terjadi.

Sebaliknya, daerah dengan potensi sengketa dan potensi banjir biasanya memiliki nilai NPOP lebih rendah dibanding nilai NJOP.

Pada NPOP yang lebih besar ketimbang NJOP, NPOP digunakan sebagai dasar perhitungan dan demikian juga sebaliknya.

Rumus yang digunakan dalam perhitungan BPHTB adalah: BPHTB = 5% x (NPOP atau NJOP –NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak))

Besaran NPOPTKP tiap daerah juga biasanya berbeda-beda tergantung penetapan pemerintah setempat.

Simulasi perhitungan BPHTB pada jual beli

Bapak Agus membeli rumah sebesar 500 m2  di Depok secara kredit dengan harga Rp 1.000.000.000 menurut NPOP. Sedangkan berdasarkan kesepakatan bersama penjual, harga rumah tersebut sebesar Rp 950.000.000.

Dalam kasus ini, perhitungan yang dipakai adalah harga beli rumah atau NPOP. Sementara NPOPTKP Kota Depok ditetapkan sebesar Rp60 juta.

Jadi, besaran BPHTB yang mesti dibayar Bapak Agus: NPOP = Rp1.000.000.000

NPOPTKP = Rp60.000.000

BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Besarnya BPHTB = 5 % x (Rp1.000.000.000 – Rp60.000.000) = Rp47.000.000

Cara menghitung BPHTB Warisan

Perolehan hak atas tanah dan bangunan karena warisan pun juga dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Dalam rumah yang diperoleh karena warisan, perhitungan yang digunakan untuk menghitung BPHTB adalah NJOP yang dianggap sebagai NPOP.

Perbedaan utama pada perhitungan BPHTB warisan terletak pada NPOPTKP warisan yang besarnya berbeda dengan jual-beli dan tentunya berbeda pada setiap daerah.

Untuk tanah atau bangunan dengan harga kurang dari Rp 300 juta, ahli waris bebas dari pajak perolehan atas tanah atau bangunan tersebut.

Simulasi perhitungan BPHTB pada warisan

Ibu Reni mendapat warisan dari suami yang telah meninggal berupa tanah beserta bangunan di atasnya di wilayah Depok dengan nilai pasar Rp 700 juta dan menurut NJOP, harga rumah tersebut adalah Rp 900 juta.

Pemerintah Kota Depok menetapkan NPOPTKP warisan sebesar Rp 300 juta. Jadi, besaran BPHTB yang mesti dibayar Ibu Reni:

NJOP = Rp900.000.000

NPOP = Rp900.000.000 (sama dengan NJOP total)

NPOPTKP: Rp300.000.000 (Depok)

BPHTB= 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Besarnya BPHTB = 5 % x (Rp900.000.000– Rp300.000.000) = Rp30.000.000

Itulah cara yang digunakan untuk menghitung BPHTB untuk jual beli serta warisan yang dapat kamu lakukan.

(Baca Juga: Ini Dia Cara Mengajukan KPR untuk Karyawan, Pasti Diterima!)

Berencana membeli rumah dalam waktu dekat dengan KPR? Jangan sampai lupa untuk membayar BPHTB ya!

Sedang mencari KPR yang tepat untuk membeli rumah? Yuk cek di CekAja.com untuk mendapatkan pilihan KPR terbaik yang cocok untuk kamu!

Tetapi perlu dipastikan kamu punya akun tabungan di bank. Belum punya akun tabungan? Tak perlu khawatir, kamu bisa membuatnya terlebih dahulu dengan mudah dan praktis melalui CekAja.com

Pembuatannya juga bisa secara online kok, jadi kamu tak perlu repot pergi ke bank. Di CekAja.com, kamu bisa ajukan tabungan-tabungan berikut ini.

Bila masih menemukan yang cocok, kamu bisa langsung kunjungi website CekAja.com dan temukan produk tabungan yang paling sesuai untukmu!