Membuka akses finansial untuk
jutaan masyarakat Indonesia

Show menu

5 menit waktu bacaan

Beda Cara Menghitung BPHTB Jual Beli dan BPHTB Warisan

by Kartika Ratnasari on 20 September, 2017

beli rumah _ KPR - CekAja.com

Sebelum mengajukan KPR atau mengalihkan hak tanah atau rumah warisan, pastikan kita sudah memahami cara menghitung BPHTB.

Saat ini, tempat tinggal menjadi salah satu kebutuhan pokok. Terlebih bagi seseorang yang telah memiliki keluarga. Segala usaha dan daya untuk memiliki tempat tinggal akan dilakukan.

Ada beberapa cara yang bisa dilakukan untuk mendapatkan sebuah tempat tinggal, baik dengan membelinya lewat KPR (kredit pemilikan rumah) atau mendapatkannya melalui warisan.

Pada saat melakukan transaksi properti, akan dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebagai pajak yang dipungut pemerintah. Jadi ketika membeli rumah via KPR atau tunai dan mendapat rumah warisan atau hibah, jangan lupakan pajak tersebut.

Pasalnya banyak orang yang kerap melupakan biaya BPHTB dan hanya terfokus pada uang muka kredit. Padahal biaya BPHTB tak kalah penting untuk dihitung.  Yuk, kita ketahui lebih lanjut cara menghitungnya.

Menghitung BPHTB, pengertian dan dasar hukumnya

BPHTB atau bea perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan bangunan. Dalam proses jual beli, BPHTB biasa disebut dengan pajak pembeli. Namun BPHTB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan) dinamai bea, bukan pajak karena terdapat beberapa hal yang membedakan bea dengan pajak.

Salah satu perbedaannya terlihat dari frekuensi pembayaran bea dan pajak. Pajak harus dibayar sesuai dengan waktu yang telah ditentukan. Sedangkan dalam pembayaran bea terutang dapat dilakukan secara insidental dan tidak terikat oleh waktu. Hal ini terjadi pada bea materai, kita bisa membeli atau membayar materai tempel kapan saja dan dimana saja. Cara kerja ini juga berlaku pada saat membayar BPHTB.

Dasar hukum pengenaan BPHTB diatur dalam Pasal 1 Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 sebagaimana telah diubah dalam Undang-Undang No. 20 Tahun 2000. Setiap orang atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, diwajibkan membayar BPHTB. Dalam UU BPHTB, BPHTB tidak hanya dikenakan dalam perolehan berupa jual beli. Segala jenis perolehan hak atas tanah dan bangunan akan dikenakan BPHTB.

Jenis perolehan hak tanah dan bangunan dikenakan BPHTB

Ada beberapa proses yang dikenakan biaya BPHTB. Semua proses tersebut ada di tabel berikut ini;

Jual Beli Penunjukan pembeli dalam lelang
Tukar Menukar Pelaksanaan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap
Hibah Penggabungan usaha
Hibah Wasiat Peleburan usaha
Waris Pemekaran usaha
Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lain Hadiah
Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan Hasil Lelang Non Eksekusi

Dari sejumlah perolehan hak atas tanah dan bangunan di atas, yang sering terjadi di masyarakat adalah jual beli, dan waris.

Cara menghitung BPHTB jual beli

Untuk peralihan hak berupa jual beli, pajak dikenakan kepada kedua belah pihak baik kepada penjual ataupun pembeli. Sebenarnya, pembeli adalah pihak utama yang berkewajiban untuk membayar pajak, namun pihak penjual bisa saja menanggung biaya BPHTB jika diatur dalam akad jual-beli yang disetujui kedua pihak.

Besaran BPHTB yang harus dibayar berbeda untuk setiap daerah. Setiap pemerintah daerah bisa menentukan sendiri besaran BPHTB tersebut. Namun besaran biaya BPHTB dihitung berdasarkan harga perolehan hak atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). NPOP merupakan nilai kesepakatan harga antara penjual dan pembeli. Sedangkan NJOP adalah nilai properti menurut taksiran pemerintah.

Dalam prakteknya, nilai NPOP bisa lebih besar atau lebih kecil dari nilai NJOP. Perkembangan yang terjadi dalam suatu daerah dengan pesat seperti pembangunan fasilitas massal bisa membuat nilai NPOP lebih besar dari nilai NJOP. Sebaliknya, daerah dengan potensi sengketa dan potensi banjir biasanya memiliki nilai NPOP lebih rendah dibanding nilai NJOP.

Jika NPOP lebih besar ketimbang NJOP, yang dipakai sebagai dasar penghitungan BPHTB adalah NPOP, demikian juga sebaliknya. Dalam perhitungan BPHTB, NPOP dikurangi terlebih dahulu dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) kemudian dikali 1%.

Angka 1% tersebut ditetapkan pemerintah dalam kebijakan Paket Ekonomi  IX merevisi nilai 5% yang ditetapkan sebelumnya. Besaran NPOPTKP tiap daerah juga berbeda-beda, untuk DKI Jakarta NPOPTKP adalah Rp80 juta, sedangkan untuk daerah Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi adalah Rp60 juta.

Simulasi perhitungan BPHTB pada jual beli

Bapak Agus membeli rumah sebesar 500 m di Depok secara kredit dengan harga Rp 1.000.000.000 menurut NPOP. Sedangkan berdasarkan kesepakatan bersama penjual, harga rumah tersebut sebesar Rp 950.000.000. Maka, yang dipakai dalam contoh cara menghitung BPHTB ini adalah harga beli rumah alias NPOP. Pemerintah Kota Depok menetapkan NPOPTKP sebesar Rp 60 juta. Jadi, besaran BPHTB yang mesti dibayar Bapak Agus:

NPOP = Rp1.000.000.000

NPOPTKP = Rp60.000.000

BPHTB = 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Besarnya BPHTB = 5 % x (Rp1.000.000.000 – Rp60.000.000) = Rp47.000.000

Cara menghitung BPHTB Warisan

Sama seperti perolejan hak berdasarkan jual beli, perolehan hak atas tanah dan bangunan karena warisan pun juga dikenakan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) karena para ahli waris memperoleh hak atas tanah dan bangunan sehingga negara mengenakan pajak. BPHTB yang disebabkan oleh warisan, diatur dalam UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB karena perolehan hak karena warisan merupakan salah satu jenis perolehan hak yang dikenakan pajak.

Hal-hal berkaitan tentang aturan warisan dan siapa saja ahli waris serta bagian-bagiannya diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPer) atau Burgerlijk Wetboek (BW) atau Hukum Perdata Barat dan UU No. 1 Tahun 1974 Tentang Perkawinan.

Seperti yang telah dibahas di atas, BPHTB karena jual beli dihitung berdasarkan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) atau harga kesepakatan penjual dan pembeli. Lain hal nya dengan perolehan BPHTB karena warisan yang dihitung berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang dianggap sebagai NPOP.

Prinsip perhitungan dalam BPHTB pun sama seperti jual beli yaitu 5 % x (NPOP – NPOPTKP). NPOPTKP warisan besarnya berbeda untuk setiap daerah. NPOPTKP untuk DKI Jakarta adalah Rp350 juta. Sementara itu, untuk daerah Bogor, Depok, Tangerang, dan Bekasi adalah Rp300 juta. Namun khusus untuk tanah atau bangunan dengan harga kurang dari Rp 300 juta, ahli waris bebas dari pajak perolehan atas tanah atau bangunan tersebut.

Simulasi perhitungan BPHTB pada warisan

Ibu Reni mendapat warisan dari suami yang telah meninggal berupa tanah beserta bangunan di atasnya di wilayah Depok dengan nilai pasar Rp 700 juta. Harga rumah tersebut menurut NJOP adalah Rp 900 juta. Pemerintah Kota Depok menetapkan NPOPTKP warisan sebesar Rp 300 juta. Jadi, besaran BPHTB yang mesti dibayar Ibu Reni:

NJOP = Rp900.000.000

NPOP = Rp900.000.000 (sama dengan NJOP total)

NPOPTKP: Rp300.000.000 (Depok)

BPHTB= 5 % x (NPOP – NPOPTKP)

Besarnya BPHTB = 5 % x (Rp900.000.000– Rp300.000.000) = Rp30.000.000

Tentang Penulis

Kartu Kredit

Kredit & Pinjaman

Asuransi

Investasi

UKM

Info & Blog

Tentang Kami