Mengenal Arti Dan Pengertian Mortgage Dalam Pinjaman

7 min. membaca Oleh Teti Purwanti on

Istilah mortgage seringkali didengar dalam produk kredit ataupun pinjaman di bank. Pada tahun 2008 istilah mortgage menjadi populer seantero dunia karena jadi penyebab dari krisis keuangan global pada tahun itu yang berasal dari krisis subprime mortgage di Amerika Serikat atau kredit perumahan yang diberikan kepada debitur dengan sejarah kredit yang buruk dan bahkan belum memiliki sejarah kredit sama sekali.

Mengenal Arti Dan Pengertian Mortgage

Sebenarnya apa itu mortgage? Kita mungkin pernah mendengar tapi tidak tahu dan tidak memahami apa itu mortgage. Walaupun kita tidak bekerja dalam sektor keuangan, namun tidak ada salahnya untuk mengerti apa itu mortgage agar apabila suatu saat kita terlibat dalam pembiayaan mortgage, kita sudah tidak asing lagi dengan istilah tersebut.

Apa itu Mortgage?

Mortgage dalam bahasa Indonesia sering disebut dengan hipotek. Pengertian dari hipotek adalah instrumen utang yang dilakukan dengan memberikan hak tanggungan properti dari peminjam ke pemberi pinjaman sebagai jaminan atas kewajiban pembayaran utang.

Dalam hipotek, peminjam masih bisa menggunakan ataupun memanfaatkan properti tersebut. Nantinya, apabila utang atau kewajibannya sudah dibayar lunas maka tanggungan akan properti tersebut akan gugur.

Hipotek biasanya digunakan oleh seseorang ataupun pelaku bisnis untuk membeli properti saat tidak mempunyai cukup uang. Nilai pembelian properti tersebut tidak perlu dibayar lunas di muka. Sebagai gantinya, peminjam harus melunasi utang tersebut selama periode tertentu yang biasanya bertahun-tahun ditambah dengan bunga pinjaman. Jika utang tersebut sudah lunas, maka peminjam akan bebas dan properti tersebut bisa diambil lagi keseluruhan haknya

Karena hipotek termasuk juga sebagai hak atau klaim atas properti, maka saat meminjam uang, peminjam akan menggunakan properti tersebut sebagai jaminan. Artinya, apabila peminjam gagal untuk membayarkan utangnya atau berhenti membayar hipotek, maka pemberi pinjaman boleh menyita properti yang dijadikan jaminan tersebut.

Hipotek merupakan salah satu instrumen utang dimana jaminannya adalah berupa properti. Hipotek biasanya berhubungan dengan kepemilikan rumah. Pinjaman ini bisa membantu seseorang untuk membeli rumah walaupun tidak memiliki cukup uang.

(Baca Juga: Genjot Usahamu Lewat Influencer, Apa Saja Kiatnya?)

Secara sederhana, mortgage atau hipotek itu lazim ada dalam Kredit Pembelian Rumah (KPR). Peminjam menjaminkan properti yang dibelinya kepada bank sebagai aset atas pinjaman KPR untuk pembelian rumah tersebut. Setelah setelah masa kredit, maka properti tersebut sepenuhnya akan menjadi milik peminjam kredit.

Hipotek juga dikenal sebagai “hak atas properti” atau “klaim atas properti”. Jika peminjam berhenti membayar hipotek, bank bisa menyita properti yang bersangkutan.

Dalam hipotek perumahan, seorang pembeli rumah menjanjikan rumahnya ke bank. Bank memiliki klaim atas rumah jika pembeli rumah gagal atau lalai membayar hipotek.

Dalam kasus penyitaan, bank dapat mengusir penyewa rumah dan menjual rumah tersebut dengan menggunakan pendapatan dari penjualan tersebut untuk menghapus utang hipotek.

Sebagian besar hipotek dengan tingkat bunga tetap memiliki jangka waktu 15 hingga 30 tahun.

Pinjaman hipotek memungkinkan kita untuk membayar sebuah rumah dengan angsuran.

Setelah kita mengajukan permohonan hipotek, pemberi pinjaman hipotek akan memegang kepemilikan properti hingga kita, sebagai pembeli dapat membayar cicilan.

Namun dalam masa cicilan tersebut, kamu masih dapat menempati properti yang seolah-olah milik kita sendiri.

Objek-objek mortgage (hipotek)

Objek-objek yang bisa dijadikan hipotek antara lain benda-benda tak bergerak yang dapat dipindahtangankan beserta segala perlengkapannya.

Objek mortgage lainnya adalah hak pakai hasil atas benda-benda tersebut beserta segala perlengkapannya, hak numpang karang dan hak usaha, bunga tanah baik yang dibayar dengan uang maupun yang harus dibayar dengan hasil tanah, bunga seperti semula, serta pasar-pasar yang diakui oleh pemerintah, beserta hak-hak asli merupakan yang melekat padanya.

Sifat dan ciri khas mortgage

Mortgage atau hipotek memiliki ciri khas, antara lain absolut, yaitu hak yang dapat dipertahankan terhadap tuntutan siapapun.

Sifat lain dari mortgage adalah Droit de suite atau zaaksgevolg, artinya hak yang senantiasa mengikuti bedanya di tangan siapa pun benda tersebut berada (Pasal 1136 ayat (2), Pasal 1198 KUH Perdata).

Kemudian, mortgage juga memiliki sifat Droit de Preference yaitu seorang mempunyai hak untuk didahulukan pemenuhan piutangnya di antara orang berpiutang lainnya (Pasal 1133, 1134 ayat (2) KUH Perdata). Di sini hak jaminan kebendaan tidak berpengaruh oleh kepailitan ataupun oleh penyitaan yang dilakukan atas benda yang bersangkutan.

Selain itu, ciri khas dari mortgage adalah Accesoir artinya hipotek merupakan perjanjian tambahan yang keberadaannya tergantung pada perjanjian pokoknya yaitu utang-piutang.

Ciri lainnya adalah Ondeelbaar yaitu hipotek tidak dapat dibagi-bagi karena hipotek terletak di atas seluruh benda yang menjadi objeknya, artinya sebagian hak hipotek tidak menjadi hapus dengan dibayarnya sebagian utang (Pasal 1163 ayat (1) KUH Perdata).

Kemudian, ada juga ciri mortgage yang mengandung hak untuk pelunasan utang (verhaalsrecht) saja. Jadi, tidak mengandung hak untuk memiliki bendanya. Namun jika diperjanjikan, kreditur berhak menjual benda jaminan yang bersangkutan atas kekuasaan sendiri (eigenmachtige verkoop/parate execusi) jikalau debitur lalai (Pasal 1178 ayat (1) dan (2) KUH Perdata).

Cara mengadakan mortgage

Menurut ketentuan pasal 1171 KUH Perdata, hipotek hanya dapat diberikan dengan suatu akta otentik, kecuali dalam hal-hal yang dengan tegas ditunjuk oleh undang-undang.

Dari ketentuan Pasal 1171 KUH Perdata tersebut, jika seseorang akan memasang hipotek, maka perjanjian pemasangan hipotek harus dibuat dalam bentuk akta resmi.

Seperti dalam hal hipotek atas tanah maka perjanjian pemasangan atau pembebanannya harus dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) setempat.

Pihak yang dapat menjadi PPAT ialah:

  • Notaris yang telah ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri menjadi PPAT.
  • Mereka yang bukan notaris, tetapi yang telah ditunjuk oleh Menteri Dalam Negeri menjadi PPAT.
  • Camat yang secara ex officio menjadi PPAT

Contoh lain ialah hal hipotek atas kapal, maka yang berwenang membuat akta pemasangan hipotek ialah Pejabat Pendaftaran dan Pencatatan Balik Nama di tempat kapal yang bersangkutan didaftarkan.

Akta hipotek yang telah dibuat harus didaftarkan di Kantor Pendaftaran Tanah setempat dan di Kantor Pendaftaran Kapal.

Asas Hipotek

Asas-asas hukum yang penting dibuat dalam hipotek antara lain Asas Publiciteit, asas yang mengharuskan bahwa hipotek tersebut harus didaftarkan di dalam register umum, supaya dapat diketahui oleh pihak ketiga/umum. Akta dari Hipotek harus didaftarkan ke Seksi Pendaftaran Tanah.

Kemudian Asas Specialiteit, yaitu asas yang menghendaki bahwa hipotek hanya dapat diadakan atas benda-benda yang ditunjuk secara khusus. Benda-benda tak bergerak yang mana terikat sebagai tanggungan. Misalnya: Benda-benda yang dihipotekkan itu berwujud apa, di mana letaknya, berapa luasnya/besarnya dan perbatasannya.

Lalu, ada juga Asas tak dapat dibagi-bagi (Ondeelbaarheid), ini berarti bahwa hipotek itu membebani seluruh objek/benda yang dihipotekkan dalam keseluruhannya atas setiap benda dan atas setiap bagian dari benda-benda bergerak. Dengan dibayarnya sebagian dari utang, tidak mengurangi/meniadakan sebagian dari benda yang menjadi tanggungan.

Janji dalam mortgage

Di dalam perjanjian Hipotek, lazim diadakan janji-janji yang bermaksud melindungi kepentingan kreditur supaya tidak dirugikan. Janji-janji demikian harus tegas-tegas dicantumkan dalam akta Hipotek, yaitu:

  1. Janji untuk menjual atas kekuasaan sendiri, pasal 1178 KUH Perdata.
  2. Janji tentang sewa, pasal 1185 KUH Perdata.
  3. Janji untuk tidak dibersihkan, pasal 1210 KUH Perdata.
  4. Janji tentang Asuransi, pasal 297 KUHD.

Hak dan kewajiban antara pemberi dan penerima mortgage

Sejak terjadinya pembebanan hipotek, maka sejak saat itulah timbul akibat bagi kedua belah pihak. Akibat hukum itu, timbul hak dan kewajiban kedua belah pihak.

Hak pemberi hipotek:

  • Tetap menguasai bendanya
  • Mempergunakan bendanya
  • Melakukan tindakan penguasaan, asalkan tidak merugikan pemegang hipotek
  • Berhak menerima uang pinjaman

Kewajiban pemberi hipotek:

  • Membayar pokok beserta bunga pinjaman uang dari jaminan hipotek
  • Membayar denda atas keterlambatan melakukan pembayaran pokok pinjaman dan bunga

Penghapusan Mortgage

Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ada 3 (tiga) cara berakhirnya hipotek, yaitu:

  1. Dengan berakhirnya perikatan pokok, jadi apabila utang yang dijamin dengan hak hipotek itu lenyap; bisa karena utang itu dilunasi, bisa juga karena perikatan pokoknya lenyap yang disebabkan oleh daluarsa yang membebaskan seorang dari suatu kewajiban (daluarsa ekstraktif).
  2. Karena pelepasan hipoteknya oleh siberpiutang, jadi apabila kreditur yang bersangkutan melepaskan dengan sukarela hak hipoteknya; pelepasan dengan sukarela ini tidak ditentukan bentuk hukumnya, tetapi tentu harus secara jelas dan tegas. Tidaklah cukup dengan memberitahukan maksud hendak melepaskan hak hipotek oleh pemegang hipotek kepada sembarang orang misalnya kepada pihak ketiga. Biasanya pelepasan ini dilakukan dengan pemberitahuan kepada pemilik dari benda yang terikat dengan hak hipotek itu.
  3. Karena penetapan tingkat oleh hakim; jadi apabila dengan perantaraan oleh hakim diadakan pembagian uang pendapatan lelang dari benda yang dihipotekkan itu kepada para kreditur; kreditur yang tidak kebagian pelunasan piutangnya kehilangan hak hipoteknya oleh karena pembersihan.

Sementara itu, hapusnya hipotek diluar ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata antara lain karena:

  1. Dengan musnahnya benda yang dihipotekkan itu, misalnya dengan lenyapnya tanah yang merupakan objek hak hipotek itu oleh karena tenggelam atau tanah longsor.
  2. Dari berbagai peraturan tersebut diatas dapat juga disimpulkan cara-cara penghapusan hak hipotek seperti misalnya dalam pasal 1169 KUH Perdata: kalau pemilik benda bergerak yang dihipotekkan itu hanya mempunyai hak bersyarat atas benda tersebut dan hak bersyarat itu terhenti.
  3. Dengan berakhirnya jangka waktu hak hipotek tersebut diberikan, maka hapuslah hak hipotek tersebut.

Demikian adalah pengertian dari mortgage semoga dapat menjadi pemahaman dan pengetahuan.

Tentang kami

Teti Purwanti

Teti Purwanti