Membuka akses finansial untuk
jutaan masyarakat Indonesia

Show menu

8 menit waktu bacaan

Ikuti Langkah dan Proses Membeli Rumah Second Dengan KPR

by Teti Purwanti on 9 Maret, 2020

Rumah merupakan salah satu kebutuhan primer manusia yang harus terpenuhi. Namun, tidak semua orang sanggup untuk membeli rumah, sehingga memanfaatkan rumah kontrakan atau rumah sewa untuk tinggal.

Ikuti Langkah dan Proses Membeli Rumah Second Dengan KPR

Sebenarnya, ada instrumen keuangan yang bisa membantu untuk membeli rumah melalui produk Kredit Pembelian Rumah (KPR). Saat ini sudah mulai banyak orang yang memanfaatkan KPR untuk membeli rumah dengan pertimbangan lebih baik daripada mengontrak karena bisa memiliki rumah pada akhir periode kredit.

Produk pembiayaan KPR sebenarnya bukan hanya untuk membeli rumah baru saja, tapi bisa juga untuk dipakai membiayai pembelian rumah second atau rumah bekas. Membeli rumah second memiliki beberapa keuntungan yang bisa didapatkan.

Manfaat membeli rumah second

Ada beberapa keuntungan membeli rumah second dibandingkan rumah baru, antara lain:

1. Harga relatif lebih murah

Harga rumah second relatif lebih murah dibandingkan rumah baru untuk rumah dengan ukuran luas tanah dan bangunan yang sama. Kamu juga bisa melakukan proses negosiasi harga dan tawar menawar dengan pemilik rumah second sehingga bisa mendapatkan harga yang lebih baik.

2. Lingkungan sudah terbentuk

Biasanya rumah second memiliki lingkungan yang sudah ramai dan sudah terbentuk karena banyak tetangga yang juga sudah lama menempati area tersebut. Dengan lingkungan yang sudah terbentuk tersebut memudahkan kamu untuk bisa langsung bersosialisasi dan tidak kesepian seperti pada saat membeli rumah baru.

3. Siap untuk ditinggali

Rumah second bisa langsung ditempati apabila dibeli dengan tidak ada kerusakan yang berarti. Rumah second biasanya sudah memiliki fasilitas utama seperti listrik, air, telepon, dan bahkan tv kabel yang bisa langsung dinikmati.

4. Pajak lebih terjangkau

Bangunan rumah second merupakan bangunan lama yang nilainya sudah terdepresiasi sehingga pajak yang harus dibayarkan tidak sebesar pembayaran pajak pada rumah yang baru dibangun sehingga lebih meringankan beban pembayaran pajak pembelinya.

Apabila kamu memutuskan untuk membeli rumah baru melalui pembiayaan dari KPR perbankan, maka ada beberapa tahapan yang harus diketahui untuk bisa mengajukan KPR rumah second, antara lain:

Pahami Kemampuan finansialmu

Membeli rumah tidak sama seperti membeli barang kebutuhan harian lainnya, sehingga membutuhkan persiapan dan penghitungan yang matang dan jeli.

Oleh karena itu, sebelum memutuskan untuk membeli rumah, tentukan apakah rumah baru atau rumah second yang ingin dibeli dengan mempertimbangkan kemampuan finansial untuk proses pembayaran angsuran nantinya selama beberapa tahun ke depan.

Pada umumnya, bank menerapkan aturan batas maksimal cicilan atau angsuran pembelian rumah adalah 30% dari penghasilan bulanan yang bisa digabung dari total penghasilan suami dan istri.

Sebagai contoh, apabila penghasilan suami dan istri per bulannya sebanyak Rp20 juta, maka jumlah maksimal cicilan rumah yang bisa dipakai sebesar Rp6 juta.

Dengan begitu, maka rumah yang boleh dibeli menggunakan KPR adalah apabila biaya cicilan KPR nantinya setiap bulan tidak lebih dari Rp6 juta.

Sama dengan membeli rumah baru, pembelian rumah second juga memiliki aturan kewajiban DP mulai dari 5% yang harus dibayarkan kepada penjual atau pemilik rumah sebelumnya, sementara sisanya bisa dibiayai melalui pembayaran dari perbankan melalui KPR.

Cari rumah second yang sesuai dan negosiasikan harganya dengan penjual

Carilah rumah second yang sesuai dengan keinginan mulai dari bentuk rumah, luasan, lingkungan, hingga lokasi rumah berada. Apabila sudah ada rumah yang cocok dan sesuai, maka segeralah untuk bertemu dengan penjual yang merupakan pemilik dari rumah tersebut untuk melakukan negosiasi.

Proses negosiasi merupakan proses penting untuk bisa mendapatkan rumah dengan harga yang sesuai dengan keinginan dan kemampuan.

Apabila calon pembeli mampu merayu dan bernegosiasi harga dengan baik, maka bisa menghemat uang lebih banyak dalam proses pembelian tersebut.

Selain itu, kamu juga perlu mempersiapkan uang muka untuk pembelian rumah second karena perbankan tidak akan memberikan pembiayaan full untuk KPR. Pembiayaan KPR maksimal hanya bisa disalurkan bank hingga 95% saja.

Siapkan prosedur pengajuan KPR di perbankan

Apabila sudah tercapai kesepakatan harga dengan penjual, lakukanlah perjanjian pembelian dengan penjual dan minta waktu untuk mengajukan KPR kepada perbankan.

Kamu perlu membuat perjanjian dan memastikan agar penjual tersebut tidak menjual rumahnya kepada orang lain selama kamu mengajukan KPR.

Perjanjian dengan penjual juga perlu untuk memastikan bahwa harga tidak akan berubah sedikitpun selama proses pengajuan KPR dilakukan oleh pembeli.

Setelah hal tersebut aman dan dapat dipastikan, maka pembeli perlu langsung untuk mengajukan KPR kepada perbankan.

Sebaiknya, sebelum melakukan negosiasi harga, pembeli perlu mencari tahu dan membandingkan produk KPR di satu bank dengan bank lainnya, sehingga apabila proses negosiasi harga selesai, pembeli sudah bisa langsung menentukan bank mana yang akan dituju untuk mengajukan proses KPR.

Pilih KPR yang paling sesuai dengan kemampuan finansialmu dan lengkapilah persyaratan-persyaratan yang harus disiapkan pada saat pengajuan KPR, antara lain:

Untuk Pembeli
  • KTP
  • Kartu Keluarga (KK)
  • Surat Nikah
  • NPWP
  • Slip gaji 3 (tiga) bulan terakhir
  • Rekening koran tabungan 3 (tiga) bulan terakhir
  • Surat keterangan kerja
Kelengkapan dokumen rumah (minta dari penjual):
  • Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan (IMB).
  • Fotokopi sertifikat tanah/rumah.
  • Fotokopi bukti pembayaran PBB tahun terakhir.
  • Surat kesepakatan jual beli rumah antara penjual dan pembeli dengan membubuhi tanda tangan di atas materai.
Proses Appraisal oleh perbankan

Tahap selanjutnya setelah pengajuan KPR adalah proses appraisal atau penaksiran nilai properti oleh perbankan. Pembeli tidak bisa melakukan apa-apa pada tahap ini yang menjadi kewenangan perbankan.

Yang perlu Anda lakukan hanya berdoa dan menunggu laporan dari bank mengenai hasil survei yang dilakukan. Inilah tahap yang paling mendebarkan karena bank akan menentukan harga rumah tersebut.

Dalam proses appraisal tersebut, bank akan meminta biaya dengan besaran sekitar Rp450 ribu. Prosedur pembayaran biaya appraisal bisa dilakukan lewat dua cara, yakni membayar biaya appraisal di muka dan membayar biaya appraisal setelah KPR disetujui.

(Baca Juga: Mau KPR? Kini Anda Bisa DP Rumah 0 Persen!)

Namun, apabila bank mengharuskan pembayaran appraisal di awal, maka uang appraisal akan hangus apabila KPR tidak disetujui.

Setelah proses ini selesai, pembeli akan dihubungi pihak bank untuk proses selanjutnya. Jika disetujui, pembeli sudah harus siap dengan uang tunai untuk menutupi kekurangan biaya yang telah ditentukan bank.

Bank biasanya akan menetapkan harga rumah di bawah harga penjual. Proses appraisal ini yang membedakan antara membeli rumah baru dan seken. Untuk pembelian rumah baru, tidak ada proses appraisal.

Penandatanganan akad kredit

Setelah proses appraisal dari perbankan selesai dan KPR disetujui, maka tahap selanjutnya untuk membeli rumah second adalah menyelesaikan perjanjian dengan perbankan dan menandatangani akad kredit. Kemudian, bank akan mencairkan dana KPR tersebut.

Namun, sebelum kamu menandatangani akad kredit, bank akan memberikan surat perjanjian kredit (SPK) terlebih dahulu.

Dalam SPK tersebut akan tercantum biaya-biaya kredit, besaran bunga, biaya penalti, dan jenis biaya lainnya, termasuk penentuan notaris yang akan mengurusi segala macam legalitas dokumen atas persetujuan debitur.

Setiap bank memiliki patokan tersendiri untuk biaya dan bunga dalam KPR. Pada umumnya bunga KPR di bank konvensional lebih ringan pada 2 tahun pertama dibandingkan dengan biaya kredit di bank syariah.

Biaya-biaya dalam pengajuan KPR

Surat Perjanjian Kredit merupakan dokumen penting yang harus dibaca baik-baik untuk mengetahui rincian biaya KPR, karena ada sebagian biaya pula yang harus ditanggung oleh penjual rumah seperti biaya pajak penjualan dan sertifikat. Biaya yang harus ditanggung penjual biasanya dapat dikonversi dengan pengurangan biaya penjualan rumah second.

Beberapa biaya lain yang ada dalam pengajuan KPR antara lain:

  • Biaya pinalti adalah biaya saat debitur melunasi tanggungannya sebelum jangka waktu kredit berakhir. Biasanya, kalau sedang dapat rezeki, orang berkeinginan melunasi begitu saja segala tanggungannya. Bank umumnya mengenakan biaya pinalti sebesar 1% dari sisa pokok kredit.
  • Biaya KPR lainnya adalah biaya provisi, asuransi, pajak, dan biaya notaris. Khusus untuk biaya notaris, sebenarnya Anda bisa melakukan negosiasi kalau punya kenalan notaris. Bank biasanya memberikan keleluasaan kepada debitur untuk memilih notaris yang mereka inginkan.
Penandatanganan Akad Kredit

Setelah urusan surat-surat dan perjanjian selesai, maka tahap selanjutnya adalah penandatanganan akad antara lain akan jual beli antara pembeli dan penjual, serta akad kredit antara pembeli dan bank yang menyalurkan KPR. Tahapan penandatanganan akad kredit antara lain:

  • Pembeli harus melunasi biaya KPR dan notaris. Setelah semua biaya lunas, pembeli dapat minta penjadwalan untuk penandatanganan akad kredit kepada pihak bank pemberi KPR dan notaris. Ketika datang ke notaris, pembeli juga perlu membawa persyaratan dan dokumen seperti yang dijelaskan di atas.
  • Notaris akan memeriksa kelengkapan dokumen dan persyaratan. Setelah itu, pembeli, pihak bank, dan pihak penjual (suami istri) harus menandatangani akad bersama-sama di hadapan notaris. Kemudian pihak notaris akan membacakan hak dan kewajiban kepada pihak masing-masing.

Sampai di sini proses sudah dianggap selesai dan pihak bank akan segera mentransfer uang pembelian tersebut kepada penjual rumah. Setelah pihak penjual sudah menerima uang dari bank, notaris akan memproses balik nama sertifikat rumah tersebut atas nama pembeli. Selanjutnya, sertifikat, IMB, serta Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) asli yang dibuatkan notaris tadi akan diambil bank sebagai jaminan.

Sebelum membeli rumah second dengan cara KPR, ada baiknya kamu memahami tahapan dan proses serta biaya-biaya yang mungkin timbul sebagaimana dijelaskan di atas, sehingga akan mempermudah proses pengajuan KPR rumah second yang akan kamu lakukan kemudian.

Tentang Penulis

Teti Purwanti

Ibu penuh waktu. Penulis setengah waktu. Jurnalis di sisa waktu.