Membuka akses finansial untuk
jutaan masyarakat Indonesia

Show menu

5 menit waktu bacaan

Ketahui Hal Ini Saat Jual Beli Tanah Agar Lebih Untung

by Kartika Ratnasari on 22 Oktober, 2017

Transaksi jual beli tanah tentu tidak sederhana seperti membeli sayuran di pasar. Selain harga yang jauh berbeda, prosesnya juga berkaitan erat dengan aspek hukum.

Kita mungkin pernah mendengar tentang adanya kasus penipuan transaksi jual beli tanah. Mulai dari pembelian tanah yang ternyata statusnya masih tanah sengketa hingga duplikasi sertifikat asli. Bahkan mungkin salah satu rekan atau kerabat kita pernah mengalami.

Berbanding lurus dengan harga rumah atau properti yang akan berdiri di atasnya, harga tanah kini tidaklah murah. Karena itu kita sebaiknya memiliki pengetahuan seputar transaksi jual beli tanah agar bisa lebih berhati-hati.

Sebelum membuat kesepakatan antara penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi jual beli atas sebidang tanah, ada beberapa hal yang mesti diperiksa dengan teliti.

1. Melakukan survei terhadap objek tanah

Datangi langsung objek tanah yang akan dibeli, dan lakukan pemeriksaan secara teliti sekaligus terhadap lingkungan sekitarnya.

2. Memeriksa sertifikat atas tanah tersebut

Pastikan bahwa sertifikat tanah sedang tidak dijaminkan kepada bank atau sedang dalam persengketaan. Calon pembeli bisa melakukan pemeriksaan sertifikat di Pengadilan Negeri sesuai lokasi  tanah tersebut berada.

Jika tanah tersebut tidak memiliki sertifikat, artinya tanah tersebut milik pemerintah dan bisa terkena gusuran sewaktu-waktu.

3. Memeriksa Pajak Bumi dan Bangunan

Setelah memeriksa objek tanah dan memeriksa kelengkapan sertifikatnya, calon pembeli juga harus memeriksa pajak atas tanah tersebut. Pemeriksaan PBB atas tanah dapat dilakukan di kantor pajak setempat.

Langkah dan tata cara jual beli tanah

Setelah melakukan tiga hal yang disebutkan di atas, maka saatnya memahami tata cara transaksi jual beli tanah yang tepat. Lakukan beberapa hal di bawah ini  sebelum terjadi kesepakatan antara penjual dan pembeli.

1. Mempersiapkan berkas
Berkas-berkas yang perlu dipersiapkan oleh penjual:
  • Kartu Tanpa Penduduk (apabila sudah menikah, maka yang dilampirkan adalah KTP suami dan istri)
  • Kartu Keluarga
  • Surat nikah (jika sudah menikah)
  • Sertifikat asli hak atas tanah yang akan dijual
  • Bukti pembayaran PBB 5 tahun terakhir
  • Surat persetujuan suami atau istri bagi yang sudah berkeluarga
  • Jika suami atau istri sudah meninggal maka yang disiapkan adalah akta kematian
  • Jika suami istri telah bercerai maka yang harus dibawa adalah Surat Penetapan dan Akta Pembagian Harta Bersama yang menyatakan tanah/bangunan adalah hak dari penjual dari pengadilan.
Sedangkan berkas yang perlu disiapkan pembeli:
  • Kartu Tanpa Penduduk (apabila sudah menikah, maka yang dilampirkan adalah KTP suami dan istri)
  • Kartu Keluarga
  • Surat nikah (jika sudah menikah)
2. Mendatangi kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah. Sambil membawa persyaratan yang telah dipersiapkan, kedua belah pihak baik pembeli maupun penjual bersama-sama mendatangi kantor PPAT untuk membuat Akta Jual Beli (AJB) tanah.

3. Persiapan pembuatan AJB di kantor PPAT

Sebelum transaksi jual beli dilakukan, PPAT akan meminta sertifikat asli hak atas tanah dan bukti pembayaran PBB dari penjual untuk melakukan pemeriksaan keaslian dari berkas-berkas tersebut.

Pemeriksaan yang dilakukan PPAT ini untuk memastikan bahwa tanah tersebut tidak sedang terlibat sengketa hukum, tidak sedang dijaminkan, atau tidak sedang berada dalam penyitaan pihak berwenang, serta tidak dalam keadaan menunggak pembayaran PBB.

Sedangkan dalam proses pembuatan AJB, penjual diwajibkan untuk membayar Pajak Penghasilan (PPh) apabila harga jual tanah di atas enam puluh juta rupiah dan pembeli diharuskan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Agar lebih jelas, baca artikel CekAja lainnya tentang cara menghitung BPHTB.

Pembayaran PPPh maupun BPHTB dapat dilakukan di bank atau kantor pos yang telah ditunjuk. Calon pembeli dapat membuat pernyataan bahwa dengan membeli tanah tersebut maka tidak lantas menjadi pemegang hak atas tanah yang melebihi ketentuan batas luas maksimum.

Jika seluruh hasil pemeriksaan menunjukkan bahwa tanah yang hendak dibeli bebas sengketa, dan setelah PPh dan BPHTB dibayarkan, maka akta sudah bisa dibayarkan.

4. Pembuatan Akta Jual Beli

Proses pembuatan Akta Jual Beli (AJB) harus dihadiri oleh penjual dan pembeli atau orang yang diberi surat kuasa secara tertulis. Selain itu, pembuatan AJB sekurang-kurangnya harus dihadiri oleh dua saksi. Nantinya, PPAT akan membacakan akta dan menjelaskan mengenai isi dan maksud pembuatan akta.

Apabila isi akta disetujui oleh penjual dan pembeli, maka selanjutnya akta ditandatangani oleh penjual, pembeli, saksi-saksi dan PPPAT. Akta asli akan dibuat sebanyak dua lembar.

Satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor BPN untuk keperluan pendaftaran balik nama. Kemudian salinannya akan diberikan pada pihak penjual dan pembeli.

5. Proses ke kantor pertanahan

Setelah AJB selesai dibuat, PPAT kemudian akan menyerahkan berkas AJB ke kantor BPN untuk keperluan balik nama sertifikat.  Penyerahan berkas AJB harus dilakukan selambat-lambatnya tujuh hari kerja setelah ditandatangani.

Berikut berkas yang diserahkan ke Kantor BPN untuk keperluan balik nama sertifikat.

  • Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli
  • AJB dari PPAT
  • Sertifikat hak atas tanah penjual
  • Fotokopi KTP penjual dan pembeli
  • Bukti pelunasan PPh dan BPHTB

Setelah seluruh berkas di atas disampaikan ke kantor BPN, pihak BPN akan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT yang nantinya akan diserahkan kepada pembeli.

Selanjutnya nama penjual sebagai pemegang hak lama di dalam buku tanah dan sertifikat akan dicoret dengan tinta hitam dan diberi paraf oleh kepala BPN.

Nama pembeli selaku pemegang hak yang baru ditulis pada halaman dan kolom yang terdapat pada buku tanah dan sertifikat yang telah ditandatangani kepala BPN. Dalam waktu empat belas hari pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor BPN.

Tentang Penulis

Kartu Kredit

Kredit & Pinjaman

Asuransi

Investasi

UKM

Info & Blog

Tentang Kami