Membuka akses finansial untuk
jutaan masyarakat Indonesia

Show menu

7 menit waktu bacaan

Mau Memahami Pajak Jual Beli Rumah? Pahami 3 Hal Penting Ini

by Riri Anggraheni Eka Rimandasari on 8 Mei, 2016

tips beli rumah_KPR - CekAja.com

Apakah kamu sedang mengalami masalah pajak jual beli rumah? Sudahkah kamu pahami segala seluk beluknya?

Pajak jual beli rumah kadang jadi masalah serius dan tak jarang membebani pihak penjual maupun pembeli pada saat transaksi. Banyak yang belum mengetahui pajak atau biaya tambahan jual beli rumah, sehingga baik penjual maupun pembeli tidak bisa memprediksi uang yang harus dikeluarkan dan yang harus diterima setelah proses transaksi selesai.

Nah, kamu perlu tahu 3 hal penting yang jadi pedoman soal pajak jual beli rumah. Apa saja sih? Mulai dari jenis pajak, biaya-biaya tambahan dari jual beli rumah sampai soal perhitungan jual beli rumah. Yuk, langsung saja kita pahami ulasan berikut!

Jenis-jenis pajak
  1. NJOP (Nilai Jual Objek Pajak)
    NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak ialah nilai yang telah ditetapkan oleh negara sebagai dasar pengenaan pajak bagi PBB. NJOP ini berbeda-beda di setiap areanya. Dimana kamu bisa melihat NJOP? Kamu bisa melihatnya di berkas pembayaran PBB. Setelah melihat besarnya NJOP, Kamu baru bisa melakukan penawaran harga kepada penjual rumah. Mengapa baru bisa melakukan penawaran harga? Hal itu karena ketika Kamu melihat NJOP, Kamu akan mengetahui besaran pajak dan seberapa tinggi rumah dijual di atas NJOP sehingga penawaran yang Kamu lakukan bisa benar-benar sesuai dengan perhitungan.
  1. NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak)
    NPOP atau Nilai Perolehan Objek Pajak yaitu nilai atas perolehan hak atas tanah dan bangunan dalam perhitungan BPHTB. Dalam hal ini, NPOP adalah nilai yang sudah disepakati antara penjual dan pembeli rumah yang tercantum dalam perjanjian pengalihan hak.
  1. PPh (Pajak Penghasilan)
    Pajak penghasilan ini lebih kepada pajak yang dibebankan untuk penjual rumah. Biasanya pajak yang dibebankan sebesar 5% dari harga jual rumah. Pajak ini akan dianggap selesai dibayar jika sudah dilakukan pemotongan, pemungutan atau penyetoran sendiri oleh wajib pajak, dalam hal ini adalah si penjual rumah.
  2. BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
    Berkebalikan dengan PPh atau Pajak Penghasilan, BPHTB ini lebih kepada pajak yang dibebankan untuk penjual rumah. Biasanya pajak yang dibebankan sebesar 5% dari harga jual, namun masih dikurangi lagi NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (kita akan bahas setelah ini). Pembeli rumah harus membayar pajak ini sebagai tanda atas perolehan hak atas tanah dan bangunan yang telah dibelinya.
  3. NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak)
    Setelah mengetahui BPHTB, kini saatnya berkenalan dengan NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. NPOPTKP adalah nilai untuk pengurang perhitungan BPHTB atas peroleh hak tanah dan bangunan. Nilai dari NPOPTKP ini berbeda-beda tiap wilayahnya, sehingga pengurangannya pun akan berbeda-beda tiap wilayahnya.
  4. NPOPKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak)
    NPOPKP ini adalah dasar untuk pengenaan pajak BPHTB.
Biaya-biaya tambahan dari jual beli rumah

Ternyata selain pajak, ada pula biaya-biaya tambahan lainnya jika Kamu hendak menjual atau membeli rumah. Berikut beberapa biaya tambahan yang timbul dari jual beli rumah:

Pemeriksaan sertifikat

Pemeriksaan sertifikat di sini adalah pemeriksaan sertifikat rumah yang dilakukan oleh calon pembeli supaya dapat memastikan bahwa sertifikat rumah yang hendak dibeli tidak cacat. Maksudnya adalah sertifikat rumah yang hendak dibeli tidak bukanlah sertifikat palsu, bukanlah sertifikat ganda, tidak catatan blokir, sita atau dalam proses sengketa dengan pihak lain.

Di mana Kamu harus memeriksa sertifikat tersebut dan berapa biayanya? Pemeriksaan sertifikat rumah dilakukan di BPN (Badan Pertanahan Nasional). Jadi, Kamu hanya datang ke BPN dan menyerahkan dokumen-dokumen yang ingin diperiksa. Biayanya? Biayanya 0 Rupiah alias gratis. Kamu hanya membutuhkan waktu dan biaya per-ongkos-an saja.

Biaya AJB (Akta Jual Beli), BNN (Biaya Balik Nama), dan Notaris

Untuk biaya AJB (Akta Jual Beli), BBN (Biaya Balik Nama), dan Notaris biasanya ditanggung oleh pembeli rumah. Biaya yang harus dikeluarkan untuk itu biasanya berkisar antar 0,5% sampai 1% dari transaksi. Namun adakalanya untuk pembayaran biaya notaris tidak hanya ditanggung oleh pembeli, tetapi bisa saja ditanggung oleh kedua belah pihak, yaitu penjual dan pembeli rumah, tergantung kesepakatan.

Biaya KPR

Biaya KPR disini dibayarkan jika Kamu membeli rumah tidak secara cash melainkan secara kredit atau pinjaman. Biasanya biaya yang harus dikeluarkan untuk biaya KPR ini sebesar 4% sampai 5% dari total pinjaman (plafon). Biaya KPR ini meliputi biaya administrasi, provisi, dan lain sebagainya.

Biaya lain-lain

Biaya lain-lain yang dimaksud di sini adalah biaya yang sepenuhnya masih ditanggung oleh penjual rumah jika sampai pada saat serah terima masih belum terlunasi. Apa sajakah biaya itu? Biaya itu antara lain meliputi biaya pajak rumah, air PAM, listrik, dan biaya-biaya lainnya.

Simulasi perhitungan pajak jual beli rumah

Untuk lebih mempermudah dalam memahami perhitungan pajak jual beli rumah, ada baiknya langsung kita pahami dengan simulasi perhitungan pajak jual beli rumah. Berikut ini penjelasannya :

  1. Perhitungan besaran BPHTB

Seseorang membeli sebuah rumah di Jakarta dengan luas tanah 200 m2 dan luas bangunan 100m2. Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp600.000 per m2. Berapa besaran BPHTB yang harus dikeluarkan oleh pembeli rumah tersebut?

  • Harga Tanah: 200m2 x Rp700.000          =    Rp140.000.000
  • Harga Bangunan: 100m2 x Rp600.000     =  Rp 60.000.000+
  • Jumlah Harga Pembelian Rumah:            =   Rp. 200.000.000
  • Nilai Tidak Kena Pajak *)                         =   Rp.60.000.000 –
  • Nilai untuk penghitungan BPHTB           =   Rp. 140.000.000
  • BPHTB yang harus dibayar

5% : 5% x Rp140.000.000                     =    Rp7.000.000

  1. Perhitungan besaran PBB

Sebuah rumah dengan bangunan 100 m2 berdiri di atas lahan 200 m2. Misalnya, berdasarkan NJOP (nilai jual obyek pajak) harga tanah Rp700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp600.000 per m2. Berapa besaran PBB yang harus dibayar oleh pemilik rumah tersebut?

  • Harga tanah : 200m2 x Rp700.000         = Rp140.000.000
  • Harga Bangunan : 100m2 x Rp600.000  = Rp 60.000.000    +
  • NJOP sebagai dasar pengenaan PBB    =Rp 200.000.000
  • NJOP Tidak Kena Pajak                          = Rp12.000.000
  • NJOP untuk penghitungan PBB              = Rp188.000.000

NJKP (Nilai Jual Kena Pajak): 20% x Rp188.000.000

= Rp37.600.000

Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang :

0,5% x Rp37.600.000                                 = Rp188.000

* Faktor Pengurangan / Stimulus            = Rp15.000     –

PBB yang harus dibayarkan                      = Rp173.000

  1. Perhitungan besaran PPN

Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas penjualan properti dikenakan terhadap kegiatan penjualan bangunan baik berupa rumah, apartemen, kondominium maupun jenis-jenis lainnya. PPN akan dikenakan kepada pembeli, dipungut oleh penjual dengan catatan penjual adalah Pengusaha Kena Pajak.

Yang menjadi dasar pengenaan PPN tersebut adalah nilai transaksi sebenarnya, namun apabila nilai transaksi tersebut di bawah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) maka yang menjadi dasar pengenaannya adalah NJOP tersebut. Untuk rumah baru, nominal PPN dibebankan sebesar 10% dari harga jual rumah. Berdasarkan informasi terbaru, rumah yang dikenakan PPN apabila harganya diatas Rp36 Juta. Jadi, apabila kamu membeli rumah baru seharga Rp. 400 Juta, maka pengenaan PPN-nya adalah Rp. 40 Juta.

Nah, ulasan tersebut tentu bisa menjadi pengetahuan dalam memahami masalah pajak jual beli rumah. Bagaimana sudahkah kamu memahaminya? Kamu juga bisa menggali informasi lebih mendalam pada konsultan.

Tentang Penulis

Kartu Kredit

Kredit & Pinjaman

Asuransi

Investasi

UKM

Info & Blog

Tentang Kami